成为估价师 抢尽市场先机

报道：梁慧颖
照片：受访者提供

估价是房地产交易的一个关键因素，比如假设我们想要向银行贷款购买房屋，银行需要确定房子的市价来决定给予多少贷款，这时候估价师（Valuer）便扮演重要角色。

在本地，估价师跟工程师、律师、会计师这些“师”字辈一样，都是一门专业，从业人员若想注册成为估价师，首先必须修读获认证的大学课程，接着是累积至少两年工作经验和接受面试，所有条件都达到了才能取得估价师的执照。

这年代，越来越多人从事房地产工作，但“从事房地产”其实是一个相当广泛的概念，只因这个行业里有许多不同职位，端看从事的到底是哪个岗位的工作。

这个行业中有3个角色很重要，即估价师（Valuer）、产业经纪（Estate Agent）和产业管理人（Property Manager）。在马来西亚，这3个专业由同一个机构监管，即隶属财政部的估价师、产业经纪与产业管理人局（Board of Valuers, Appraisers, Estate Agents and Property Managers，简称BOVAEP）。

拉曼大学助理教授钱汉忠说，估价师的主要工作是为产业估值，最简单例子是贷款买屋时，银行需要知道屋子值多少钱，所以会由估价师来估价，然后银行会根据估价师的报告来决定给予多少贷款。基本上无论是土地或建筑物，估价师都能估算出其价值，包括有时候可能还需要为委托人的其他资产，例如工厂的机械和设备估价。

决定房屋的价值
至于产业经纪，他说产业经纪就是俗称的中间人，促成买家和卖家交易房产。产业经纪主要专注于交易这一部分，至于屋子值多少钱，这还是得问估价师。另外，产业管理人则负责公寓、商业大厦这些建筑物的管理与维护，比如公寓肯定有一些公共设施如游泳池、健身房和电梯，这些都是需要委托产业管理人来管理。

他说，目前在BOVAEP监管下，获得估价师执照的人通常也会自动获得产业经纪和产业管理人的执照，这是注册成为估价师的好处。而如果只是申请产业经纪的执照，通常就只能获得产业经纪的执照（E License）。

产业协调员 ≠ 产业经纪
说到房产买卖，还有一类人我们也许会比较熟悉，即那些负责带人看房子，自称房产代理或房产中介的人。但这些代理实际上很可能只是产业协调员（Real Estate Negotiator），他们虽然同样需要向BOVAEP注册和上一些课，不过他们的注册编号是以“REN”开头，跟产业经纪的执照是两回事。

拉曼大学建筑与物业管理系主任罗振兼解释，在我国，真正拥有产业经纪执照的人只有两千多位，他们也许没时间亲自会见那么多客户，所以带客户看房子还有一些日常业务就交给协调员负责。不过万一交易合约出现问题，房产经纪还是需要负上责任。

根据BOVAEP统计，截至2021年1月，向BOVAEP注册的估价师总共有1008位，产业经纪2151位，产业经理2776位，另有1506位准估价师（Probationary Valuer），及1901位准产业经纪（Probationary Estate Agent）。

另一方面，如果留意BOVAEP全名，会发现还有“Appraiser”这个专业。 “Appraiser”其实跟“Valuer”一样都是估价师，只不过BOVAEP从许多年前就不再发出“Appraiser”执照，但那些拥有“Appraiser”执照的人仍然属于BOVAEP这个大家庭的成员。

成为估价师的3大途径
如果想注册成为估价师，最基本条件是学术资格必须受BOVAEP认可，以及具备相关的工作经验。拉曼大学产业发展硕士课程及MBA（建筑管理）硕士课程主任钱汉忠列举出成为估价师的主要途径：

1.修读的本科课程（Bachelor’s Degree）必须受BOVAEP承认。毕业后，先向BOVAEP注册成为准估价师，然后在BOVAEP认可的产业公司从事两年估价工作。这两年里，必须写工作日志和完成专业能力测试（Test of Professional Competence），若都过关了接下来就是面试。

面试时，通常会有3位面试官：1位政府代表（隶属财政部的房产估价及服务局）；1位私人界代表；还有1位可能是拥有估价师执照的学术人员。唯有面试都过关了，BOVAEP才会授予估价师执照。

2.如果本科学位不受BOVAEP承认，例如读的可能是会计、金融这些不太相关的科系，那么就必须考试，考试总共有10张试卷。与此同时，这些毕业生必须有两年的估价工作经验，以及完成专业能力测试，方能注册成为估价师。

3.还有一种情况，有些人虽然具有BOVAEP认证的学术资格，可是他们迟迟未去申请注册，一工作便工作了十多年。等到他们终于想要注册成为估价师，他们还是必须写工作日志和面试，但他们可豁免专业能力测试。面试通常落在双数的月份，即2、4、6、8、10和12月。

根据BOVAEP今年9月发布的名单，本地总共有12所大专的产业管理课程受到BOVAEP认证，另有37所澳洲、纽西兰、新加坡和英国大学的课程受承认。这些课程的学生毕业后可申请注册成为准估价师，详情可到BOVAEP官网查询，官网清楚列明哪些课程和哪些年份的毕业生符合申请资格。 *

产业管理系的出路
修读产业管理的学生，除了会学习产业分析、产业投资、产业估价这些知识，还需要了解土地法、建筑法、征地补偿、房地产金融、建筑工艺等相关知识。罗振兼说，拉曼大学的本科课程内容还包括营建管理，这是因为考量到有些学生可能毕业后到发展商公司上班，所以课程在设计上也涵盖这一部分。

钱汉忠说，修读产业管理的学生未必以后只能做估价师、产业经纪和产业管理人，他们其实也可以到任何拥有庞大资产的公司工作，帮公司管理资产。比如国油这样的大企业，虽然是石油公司，但国油旗下还有很多其他资产，这些资产都需要有人来管理，学生毕业后可以考虑往这方面找工作。

出路广泛
“通常我也会告诉学生，他们还可以担任Leasing Manager（租赁部经理），也就是在Shopping Mall安排租户进来，这都是产业管理的一部分。”另外，现在还有所谓的知识产权估值，这也是估价师可以做的工作。总之，产业管理课程的出路甚广，毕业生除估价师、产业经纪和产业管理人这些工作之外，还可以考虑其他选项。